👨 О возможности признания права собственности на часть самовольно реконструированного дома

Вандраков Сергей Юрьевич, адвокат Адвокатской палаты Краснодарского края.

Из всего массива гражданских дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции, дела о разделе имущества между супругами и признании права собственности на его часть составляют значительное количество.

Множество исследований, касающихся проблем собственности, казалось бы, не оставляют места для возникновения новых вопросов как в теоретическом плане, так и в практической деятельности.

Тем не менее вопросы возникают, суды ошибаются в применении материального законодательства, что приводит к незаконности и необоснованности выносимых решений.

И в связи с этим хотелось бы вспомнить слова, высказанные в отношении собственности профессором Л. В. Щенниковой: «Удивительным свойством обладает эта категория — «собственность». Стара как мир, изучена и описана и одновременно всегда неожиданно нова и непредсказуема, она желанна и плодотворна для новых и новых исследований. » .

Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 20.

По одному из дел, рассмотренных Приморским районным судом г. Новороссийска, было вынесено решение, в соответствии с которым за бывшим супругом — истцом по делу — было признано право собственности на часть дома при его разделе.

Суд, признавая право собственности на часть домовладения за истцом, не принял во внимание, что оно было получено ответчицей в порядке наследования. Фактическая площадь спорного имущества в период брака была увеличена в четыре раза посредством реконструкции объекта. Данная реконструкция была произведена без получения необходимых разрешения и согласований. Это обстоятельство на вынесение решения о признании за истцом права собственности на часть незаконно реконструированного объекта не повлияло.

Является ли самовольной постройкой самовольно реконструированный объект, и был ли суд вправе признавать право собственности на часть самовольно реконструированного дома?

По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Однако поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности на нее не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства происходит на основании соответствующего разрешения. Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Из положений ГрК РФ следует, что разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт без получения разрешения на строительство означают факт самовольной постройки.

Таким образом, для приобретения права собственности на вновь возводимый (реконструированный) объект недвижимости и его последующей государственной регистрации необходимо представление совокупности всех документов, предусмотренных законодательством.

Отсутствие разрешения на строительство архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта либо нарушения условий, изложенных в этих документах, является нарушениями, влекущими признание строительства самовольным.

Приходилось ли Вам сталкиваться с задержкой выплат алиментов?
ДаНет

Таким образом, основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. В то же время сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку.

Существующая судебная практика дает необходимые разъяснения относительно прав лица на самовольно возведенный либо реконструированный объект.

В частности, в п. 25 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: «В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка)».

Пункт 28 Постановления содержит следующее разъяснение: «Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект».

В рассматриваемом примере истец не обладал правом собственности на земельный участок, на котором расположен самовольно реконструированный объект. Земельный участок принадлежал на праве собственности ответчице — бывшей супруге, и, следовательно, истец не обладает правом на обращение в суд с требованием о признании за ним права собственности на часть самовольно реконструированного дома.

Исходя из п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка истцу на том праве, которое указано в ст. 222 ГК РФ (в настоящее время это право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) .

См.: Скловский К. И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». М., 2011. С. 50.

Следует согласиться с утверждением Н. С. Потапенко и А. В. Зарубина, что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определенные) характеристики .

См.: Гражданско-правовые способы защиты права на недвижимость: Научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.: Юрайт, 2011. С. 171 — 172 (авторы главы — Н. С. Потапенко и А. В. Зарубин).

Судебной практикой давно выработана позиция относительно возможности владения самовольно возведенным строением.

В частности, в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. N 9 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение», указано: «Поскольку строения, не законченные строительством или не принятые в эксплуатацию, не подлежат регистрации, факт владения ими не может быть установлен судом» .

Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.

Указанное Постановление Верховного Суда СССР, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2, не подлежит применению на территории РФ в части применения гражданского процессуального законодательства. Однако в части применения норм материального права, а в рассматриваемом случае — в части установления права собственности, владения имуществом, оно действует.

Анализируя решение суда по рассматриваемому делу, а также ряд других аналогичных судебных актов данной категории споров, можно сделать вывод, что суды не уделяют достаточного внимания тому обстоятельству, что обязательным условием квалификации строения как самовольного является создание нового объекта. И вопрос о том, новый это объект или подвергшееся реконструкции строение, должен быть разрешен судом.

Требование о признании права собственности на часть в достроенном (реконструированном) доме не должно подлежать удовлетворению, так как право собственности сначала должно быть признано на весь дом. И только при выполнении этого условия возможно обращение в суд с иском о признании права на его часть. Признание же права собственности на незаконно реконструированный объект недвижимости возможно только по иску владельца земельного участка.

Самовольно реконструированный дом не является объектом гражданских прав, и поскольку реконструкция была произведена без соответствующего разрешения, то ни спорный объект, ни часть его не может являться объектом права собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен, так же как невозможно установление за истцом права владения частью самовольно реконструированного дома.

Если реконструкция была произведена за счет общих средств супругов, за истцом сохраняется право на получение денежной компенсации за часть израсходованных строительных материалов, из которых была возведена постройка и произведены улучшения в доме.

🗣 Признание Права Собственности на Реконструированный Объект При удержании алиментов у бухгалтеров могут возникнуть вопросы, касающиеся получения налоговых вычетов.
☑ За март 2010 г.

О возможности признания права собственности на часть самовольно реконструированного дома Следует согласиться с утверждением Н. С. Потапенко и А. В. Зарубина, что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определенные) характеристики . Указанное Постановление Верховного Суда СССР, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2, не подлежит применению на территории РФ в части применения гражданского процессуального законодательства. Однако в части применения норм материального права, а в рассматриваемом случае — в части установления права собственности, владения имуществом, оно действует.

Тем не менее вопросы возникают, суды ошибаются в применении материального законодательства, что приводит к незаконности и необоснованности выносимых решений.

Решение суда о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности № 2-2751/2017 ~ М-2344/2017 Представитель ответчика Администрация муниципального района Уфимский район РБ, извещенный надлежащим образом, на судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие и вынести решение в соответствии с действующим законодательством. В Градостроительном заключении № от ДД. ММ. ГГГГ нарушений градостроительных норм не указано.

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно

Узаконить самовольную постройку через суд

Признание права собственности на самовольную постройку 2021 Пристройка при наличии запрета нового строительства является самовольной постройкой Нормы ст. 222 ГК РФ помимо закрепления правового режима СП регулируют также введение последней в гражданский оборот и механизм устранения деликтов, связанных со строительством СП.

После рассмотрения иска и всех документов, суд принимает мотивированное решение в удовлетворении или отклонении вашей просьбы.

Признание Права Собственности на Реконструированный Объект Недвижимости Для реконструкции указанного объекта недвижимости был составлен проект реконструкции, который прошел необходимую экспертизу. Во исполнение данного разрешения Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Красноярска было выдано разрешение на строительство (реконструкцию) N указанного объекта недвижимости.

Признать право собственности Х. на нежилое помещение N по ул. Д., N в г. Красноярске (ЛитА1), общей площадью 41, 2кв. м III. Различие во взглядах судов арбитражных и общей юрисдикции на признание права собственности на самовольную постройку в суде.

Признание Права Собственности на Реконструированный Объект Недвижимости Если подобных документов не будет, то суд не примет заключение в качестве надлежащего доказательства. В большинстве случаев (все зависит от личного взгляда судьи на ситуацию) достаточно будет просто отсутствия прямых возражений от заинтересованных лиц.

Не самую последнюю роль в этом, наверное, сыграла так называемая «дачная амнистия», которая отразила взгляд законодателя на упрощенную возможность строительства и оформления частных домов.

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2008 года[2], признание права в судебном порядке осуществляется в исковом производстве, основной чертой которого является наличие спора о праве.

Кубанское агентство судебной информации
Совместный проект кафедры гражданского процесса и международного права юридического факультета КубГУ и АНО «Кубанское агентство судебной информации» «Проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость (в вопросах и ответах)».

Кубанское агентство судебной информации Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ». Какова подсудность дел по искам о признании права собственности на самовольную постройку?

(читать далее...)
[4] Потапенко С. В. Отдельные вопросы разграничения подведомственности гражданских дел судам общей юрисдикции и арбитражным судам // Хозяйство и право. 2004. № 5. С. 100.
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

Кубанское агентство судебной информации Зарубин А. В., Потапенко С. В. Признание права собственника на самовольную постройку // Известия высших учебных заведений. Правоведение. Санкт-Петербургский государственный университет. 2009. № 6. С. 225-233. Представляется, что разъяснения Верховного Суда РФ следует применять ко всем требованиям о признании права собственности на самовольные постройки в силу приобретательной давности независимо от того, правомерно или нет занят земельный участок, если имеются другие признаки самовольной постройки, поскольку от правомерности (неправомерности) занятия земельного участка не стираются границы между такими основаниями приобретения права собственности, как самовольное строительство и давностное владение.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 1) . Что касается отношений, возникших до введения в действие акта гражданского законодательства, то он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2) .

Судом установлено, что Плешкова Е. А. является собственником кв. в д. по ул., общей площадью кв. м. Земельный участок на котором расположен данный многоквартирный жилой дом принадлежит собственникам расположенных в нем жилых помещений, между которыми определен порядок пользования земельным участком.

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 24-КГ15-6
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 24-КГ15-6 В кассационной жалобе Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» ставится вопрос об отмене определения суда апелляционной инстанции, как вынесенного с нарушением требований закона. При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп», в связи с чем апелляционное судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 14 октября 2014 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Текст итогового документа

установила: (читать далее...)
Получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений также предусмотрено частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку

Как признать право собственности на самовольную постройку Не являются реконструкцией перепланировка и переустройство, в результате которых не создается новый объект недвижимости. В этом случае сносить или приводить постройку к определенным параметрам не придется. Однако вам могут запретить эксплуатировать объект, если он угрожает жизни и здоровью граждан. Возможна и административная ответственность в зависимости от допущенного нарушения. Для подтверждения ваших требований целесообразно заказать необходимые документы у специалистов. В частности, это могут быть техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта, заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.

При составлении иска соблюдайте требования к его содержанию и форме, установленные ст. 125 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Верховный Суд о самовольном строительстве

Аналитика Публикации
Согласно взаимосвязанным положениям подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением арендованного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Аналитика Публикации Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30 1 ЗК РФ. Напомним, что арбитражные суды отказались от практики признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, руководствуясь буквальным прочтением титулов, позволяющих в соответствии со ст. 222 ГК РФ претендовать на удовлетворения такого иска о признании права. Однако Президиум ВС РФ применил для обоснования своей позиции системное толкование гражданских и земельных норм и исходил из следующего.
(читать далее...)
Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если таковое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

🟠 Пройдите опрос и получите бесплатную консультацию:

🟠 Напишите свой вопрос в форму ниже

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.